闷热的黄梅天，也压抑不住房地产市场的冰冷寒气。
一线楼市企稳的幻想，在5月数据面前遭遇挫折。2025年的5月，被业内称为近几年表现最差的一个5月。
新房数据很差，除上海之外的一线城市的环比数据都在下降；二手房数据则更差，一线城市是全线下跌，
北京广州下跌0.8%，上海和深圳分别下跌0.7%与0.5%。几乎一夜之间，楼市再次入冬。
为什么一线城市二手房全军覆没，谁在抛弃它们？楼市未来如何走？
昔日核心资产，为何被抛弃
二手房市场由千千万万的交易者来完成的，比新房更能体现市场的真实情况，也一直被称为核心资产。
这不是哪个专家封的，而是由无数投资者用脚投票来决定的。
前段时间，我路过上海房产交易中心以及公积金中心，发现几年没去，已经变得非常冷清。在炎热的夏天，
真实地感受到市场的冰冷。以前是人头攒动，大排长龙，如今就是两两三三的人，工作人员比办业务的人多，
十个接待柜台有人的不到三个。房产交易业务柜台更为冰冷，我在时候，
有位年老女性在咨询房子法拍之后的程序。而公积金咨询，基本上都是租房抵扣。
在这样的情况下，一线城市的二手房市场出现了量价齐跌的现象，并不奇怪。通常，一线城市被视为核心城市，
其房产也被认为是核心资产，但如今这一观念似乎正在逐渐破灭。在市场下跌的时候，
人们发现底板之下还是有十八层，十八层之下还有空间。
核心资产是相对而言的，一线城市房地产相较于二三线城市，无疑是核心，但在一线城市内部，
核心区域也有其特定的划分。所谓核心资产保值，也许只属于核心中的核心。
当前一线二手房问题不仅在于地段和房型甚至学区等因素，更关键的是二手房市场正面临结构性调整。
这种调整的压力来自于哪里？是什么人在砸盘呢？
首先的因素来自新房市场的竞争。新房在设计上更加合理，得房率更高，并且得到了各方面的政策支持。
二手房固然可以体现市场交易度，但是从政府的角度来看，显然新房更受关注，因为它们与土地出让金直接相关。
例如，上海土地拍卖市场非常活跃，最近又拍出了新的“地王”。6月，上海第五批出让的6宗地块全部成交，
出让总额212.57亿元，而杨浦区东外滩地块刷新杨浦区宅地单价纪录，成为杨浦区宅地单价地王。
只要新房市场保持活跃，政策对新房态度就是积极的，保新房的动力远远大于二手房。从政府的角度来看，
为了土地出让金的最大化，推动新房市场是主要策略。二手房市场则被视为可以忽视或放弃的对象。以此而言，
二手房市场在政府注意力的边缘。明白这个道理，就知道未来政策的天花板在哪里。
其次的压力在于边际卖家。买卖房产的人都知道，在二手房市场中，最令人担忧的是“砸盘”现象。
如果一个小区内有人以远低于市场价的价格出售房产，这会对整个小区的房价产生负面影响。例如，
某套房产单价也许是10万，但是不同人的买入价不同，卖出的心理价也不同。许多人在出售房产时，
主要考虑的是自己的成本价，最多不过愿意承担一些税费亏损。然而，如果你是以较低的价格购入房产，
你便拥有更强的议价能力。有人可能以六、七万、甚至更低的三四万价格买入，他们卖出套现的动力更足，
这会导致整个小区的房价被拉低，甚至可能回到最低水平。这种人的心态与那些高位接盘的人截然不同。
一个小区如此，一个城市呢？谁是最低资本持有二手房资产的人呢？
房价左右为难
人人都在说中国房地产是政策主导，一旦房价下跌，很多人都呼吁房地产政策继续放松，
宽松货币政策与财政政策又被提上议题。
事实上，这些问题有点类似伪问题。现在房地产政策已经非常宽松，广东已经实施了完全不限购的政策，
其他地区也出台了类似措施，上海前段时间甚至有买房送户口的传言。一位经济人读书会的书友表示，
当前的房地产政策可能是历史上最好的时期——确实，当前利率低、限购少。也正因此，
实际上政策能做的事情并不多，或者说，即使全部放开限购甚至买房送户口，带来的效应也无法比拟过去。
面对经济下行，现在经济学界开始流行一种意见。即为了稳定消费和经济，房价应该保持稳定。然而，事实上，
疫情后的这几年，消费有所恢复，部分原因也受益于低房价。从GDP增长动力来看，
消费拉动的比例比疫情前已经有所提高，核心原因在于房地产市场的疲软。因为不急于购房，
人们有更多的资金和动力去消费。另一方面，从财富效应来看，房价下跌可能导致部分人减少消费。
因此，房价涨跌对于消费和经济的效应，存在此消彼长，很难说孰优孰劣，可能需要更量化与前瞻的分析。
但最关键的问题是，即便现在出台政策，我们该如何稳定房价？之前多次打压房价，提倡”房住不炒”，
好不容易随着经济下行痛苦实现了这一理念，如今在房地产库存高企、多数人不愿意贷款的情况，
如何再次启动房地产，其实不容易。
最关键的问题在于，房地产不仅仅是住房市场，也是中国人最重要的金融资产。房价的走低，
源自居民收入增速的降低，也源自未来预期走低。无论是二手房还是新房，所有资产都与预期息息相关。
新房之所以目前还算坚挺，主要在于它吸引了最优质的那部分购房者的资金。但未来如果经济持续低迷，
等到三五年后新房变成比较新的二手房时，今天的二手房问题可能也会出现这些新房上，
这又是新的一轮接鼓传花游戏。
归根结底，房价取决于整体经济的动物精神，如果能有更明朗的收入预期，情况会好很多。现实在于，
现在很多年轻人买不起房，中年人在上一轮已经被洗劫了六个钱包，养老房的概念虽然在推广，
但是多数老人并且缺房。
房价的故事，在日本早已经上演。在失去的二十年，东京首都圈的房价最开始表现坚挺，但是最终难逃下跌局面，
即使现在在内外因素下回暖，也没有全面超越泡沫时代。回想2013年，
日本经济经历了30年的萧条后重新复苏，当时重新上台的安倍首相提出了安倍经济学三支箭：更积极的财政政策
、更宽松的货币政策以及结构性改革。当时在国内，这些政策曾引发不少嘲笑。事实上，
安倍经济学在日本经济长期萧条、周期见底时推出，确实对提振民众信心起到了积极作用。
尤其是第三支箭——结构性改革，虽然并非安倍一人之功，而是日本三四十年持续推进的结果，
但确实为经济复苏注入了动力。
从宏观角度，结构性改革是最应该走但也是最痛苦的路。
通缩时代，现金为王
从微观角度，面对房价下跌，一线中等收入的软阶层如何面对财富缩水？
在过去，房子是优质金融资产，不断上涨，如今大家开始体会金融资产的另一面，有涨，就有跌，
“京沪永远涨”到底只是一种痴人梦呓。
我们过去讨论城市中产时，大家关注的不仅是收入，更多是房产，比如在上海，一个普遍中产定义就是两套房，
最好是内环。之前我在徐瑾经济人专栏提出，资产是软的，建立在资产基础上的中产自然也是软阶层。过去，
我遇到不少软阶层朋友，他们谈起自己财富时候，往往说，“不过就是几套房子”，轻飘飘一句话，
对应可能就是数千万的资产。同样一句话，当年说的时候多么低调奢华，如今就有多么无奈焦虑。
房价下跌，租房市场中租客的话语权也在加大。如果房子类似消费品，就像汽车，会面临贬值，
那么卖房会是一个好主意吗？好几年前，徐瑾经济人专栏就建议处理多余房产，但如今房价已经普遍下跌，
再卖房大家发现一个结构性困境——卖房之后的现金，也找不到更好的收益，因为没有那么多资产可供投资。
如今银行利率下跌，理财收益率下降，卖房后如果钱存银行也在贬值。在这种情况下，
大家似乎找不到好的投资标的。甚至个别一线中产，计划重新入手老破小收租，
力图用3%的租金回报对抗不到2%的存款和理财收益。
核心问题在于，宏观环境难以改变，个体突破的空间其实有限。用一句话概括就是：好资产，
本质上取决于宏观经济整体资产回报率。当资产回报率低迷时，市场上很难出现优质投资标的。因此，
在资产配置上，多元化可能是一个方向。换个角度来看，当大家都没有好资产可投，收益率普遍下降，
房价和各类资产都在下跌时，如果大家都不赚钱，你不亏钱，也许就等于过去的赚钱了。
从宏观而言，通缩的可能性比通胀更大。很多人都在说现金会缩水，但现在通胀的可能性其实很低。
大家可以看看很多日常消费品，比如牛奶、鸡蛋、蔬菜等，价格和10年前差不多。更不用说电子产品了，
大多数都比10年前更便宜。就连上海的一些高档餐厅，现在也开始推出廉价的”穷鬼套餐”。
在这样的情况下，持有现金，未尝不是一件很安稳的事，或者说小确幸。本质上，
现在的情况和90年代下岗潮有些相似，但已经好很多了。1990年代如果失业，可能连孩子的学费都交不起，
家里吃饭都成问题。那时候，家里的男女主人不得不采取一些非常手段。而现在，即使失业了，情况也还好，
一二线城市软阶层还是可以继续买买山姆盒马，甚至出国游，也可以自己出钱缴纳养老金。
现在的情况也许发达不易，但是谋生相对简单。在改革开放和加入WTO积累的财富基础上，
多数人处境已经比以前好很多，不用太焦虑。十年一觉房产梦，大家在其中尽情投入过，有得有失，
就当做一场纸面富贵的游戏吧。当所有人的房子都没涨，甚至都在下跌时，对于持有房产的软阶层来说，
也没有那么糟糕，没有那么苦涩；而如果没有持有房产，更不用担心踏空风险。
最终，我们还是要与高房价和解。在房价高涨时，很多人用各种方式表达过不满；而在房价下跌时，
大家又抱怨低房价。无论经济是向前发展还是暂时倒退，无论房价是高是低，
最重要的是要有一个相对公平的游戏规则。每个人都能有机会上车，也有机会下车，
不会因为错过一个机会和判断，就影响十年收入甚至两代人。如果能控制风险，即使自己犯了错，
比如在高位接盘，也不至于陷入绝境。
每个人都要为自己的认知负责，而房地产恰恰是最能体现认知后果的领域。在过去，各类经济学家和财经大V，
谈论投资理财建议，大多围绕房地产展开，建议买入房产是最流行建议，很多人也趋之若鹜。然而，事实上，
放在三十年的尺度看，房地产的投资回报并没有想象中那么高，只是个位数的回报（大概不到7%），
没有明显高于股市（同样超过6%）。大家之所以觉得房子收益不错，主要是因为有按揭，因为有杠杆的存在，
回报看起来还不错。但如今不仅房地产在下跌，连茅台等传统投资标的也在调整。
飞天茅台价格到今天下跌到接近 2018 年的水平。与此同时，一些新兴事物，
比如最近的泡泡玛特的潮玩拉布布（Labubu）却引发热潮。
这个世界似乎越来越让人看不明白了，但是你不必事事参与，毕竟这是一个下行时代，如果你认知不够，
坚守自己能够理解的投资领域，也是一种智慧。