房地产经纪操作实务

贡献者:游客139842702 类别:简体中文 时间:2020-09-17 01:09:44 收藏数:10 评分:0
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第一节 房地产经纪业务类型及服务内容
一,房地产经纪业务分类
1:根据标的的房地产所处的市场类型,可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。新建商品房经纪业务是
以促成房地产开发企业新建商品房交易为主的业务,如新建住宅小区的销售代理、写字楼招租代理等;存量房经纪
业务是以促成二手房交易为主的业务。目前,随着城市化进程的推进,我国大中城市中房地产经纪机构的业务主要
以存量房经纪业务为主。
2:根据房地产交易的类型,可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。租赁经纪业务相对稳定,受房
地产市场波动影响小,买卖经纪业务收益高,但受房地产市场波动影响较大,两种业务可互为补充,目前多数房
地产经纪机构同时从事这两种经纪业务。
3:根据标的房地产的用途,可以分为居住房地产经纪业务(或住宅经纪业务)和商业房地产经纪业务。居住房地
产包括公寓、别墅、普通商品住宅等,商业房地产又可分为零售物业(如,购物中心、百货店、家居中心,专卖
店等)、各类批发市场、物流仓储用房、酒店、写字楼等类型。居住房地产经纪业务市场需求大、促成交易所需
时间较短,多数房地产经纪机构都以居住经纪业务为主,目前开展商业房地产经纪业务的主要是一些专业的房地产
咨询机构。
4:根据房地产经纪服务的方式,可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。在居间业务中,房地产经纪机构
属于中立的第三方,只为房地产交易双方提供交易合同的订立机会或媒介服务;而在代理业务中,房地产经纪机构
则是代表交易双方中某一方与另一方进行交易,通常可分为买方代理和卖方代理两类。关于房地产居间与房地产
代理的区别,可参见《房地产经纪综合能力(第三版)》房地产经纪概述一章中的内容。
二 我国现行房地产经纪业务类型
按照上述分类,现阶段我国房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁居间业务和新建
商品房销售代理业务。
存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,为存量房买卖双方报告订立房地产
买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务,并收取佣金的行为。
存量房租赁居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,为存量房租赁双方报告订立房屋
租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并收取佣金的行为。
实践中要注意区分存量房租赁居间业务与存量房租赁托管、包租业务的不同,后两者属于房屋租赁经营的范畴。
存量房租赁托管是指专业机构接受房屋权利人的委托,提供房屋出租、代收租金、房屋出租后的维修管理等服务,
收取管理费或服务费的行为。存量房包租是指专业机构承租他人的房屋后对房屋进行装饰装修改造、增配家具家电
,再以出租人身份将房屋转租给其他承租人,根据承租人需要提供保洁等后续服务,向承租人收取租金和服务费的
行为。存量房租赁居间与托管和包租业务最大的不同是前者只是提供信息及交易撮合服务,赚取佣金,不得赚取
租金差价;后两者由于提供了装饰装修、后续维修等等增值服务而存在部分租金增值收益。
新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托,按照房地产经纪合同服务合同的约定,以房地产开发企业的
名义销售商品房,并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。近年来,房地产开发企业越来越重视房地产经营机构
这一销售渠道,新建商品房销售代理业务呈上升趋势。
三:房地产经纪服务的内容
在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:提供买卖信息;提供交易流程、交易风险、市场
行情和交易政策咨询;房屋实地查看和权属调查;发布信息及进行广告宣传;协助议价、交易撮合、订立房屋
买卖合同;代办抵押贷款(如有需要);协助交易资金监管及结算;协助缴纳税费,代办不动产登记(如有需要)
;协助交验房屋等。
在存量房租赁居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:提供租赁信息;提供市场行情和相关政策咨询;
房屋实地查看和权属调查;发布信息及进行广告宣传;协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同;代办房屋租赁
合同备案手续(如有需要);协助缴纳税费;协助交验房屋等。
在新建商品房销售代业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:市场调研;项目本体分析、竞争产品分析
、客户定位等项目营销策划咨询;项目宣传及推广;对商品房进行销售;协助签订商品房买卖合同及房屋交验等。
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